Si elle est bien connue des professionnels, l’assurance dommage ouvrage (ou DO), l’est moins du grand public. Elle relève pourtant de l’obligation et cela, depuis la fin des années 70 (Loi Spinetta de 1978 pour être précis) dès lors que l’on entreprend des travaux de construction ou encore de rénovation dans un bien immobilier.
De quoi s’agit-il, que protège-t-elle, est-elle obligatoire quand on fait de l’auto construction et si oui, comment trouver le meilleur cabinet d’assurance ?
C’est quoi, une assurance dommage-ouvrage ?
La dommage ouvrage est une garantie que l’on souscrit quand on fait appel à des professionnels de la construction pour des travaux, y compris de rénovation. On peut y avoir recours quand on entreprend de rénover intégralement ou partiellement un bien ancien, quand on décide de créer une extension ou de faire installer une piscine à creuser (piscine enterrée), par exemple. Pour être plus explicite, la DO est nécessaire dès lors que l’on entreprend des travaux d’envergure avec du terrassement par exemple. Même en passant par un professionnel chevronné ; il peut arriver que l’on constate après réception de ces travaux un problème. C’est là que la dommage ouvrage ; souscrite auprès de certains cabinets d’assurance prend tout son sens. Elle permet de se voir rembourser le coût des réparations ou que le constructeur soit tenu à ses frais de procéder aux réparations. La prise en charge par la dommage ouvrage est possible jusqu’à 10 ans après la réception des travaux. Le constructeur possède quant à lui une garantie décennale qui l’aide à répondre à ce type de problème professionnel.
Quels sont les risques pris en charge dans le cadre d’une auto construction par la garantie dommage-ouvrage ?
Même en cas de problème, certains ne relèvent pas de la dommage ouvrage. Elle n’intervient que si les vices cachés ou les malfaçons empêchent d’utiliser la construction de manière usuelle et normale. Cela sera le cas, par exemple, si un constructeur fait sortir de terre une extension ou une véranda mais le propriétaire constate après quelques temps que la dalle s’affaisse, que les murs se fissurent (fissure structure et pas du revêtement de style enduit) ou dans le cas d’une piscine, que celle-ci présente des défauts d’étanchéité. Dans ce cas, la piscine perd de l’eau et ne peut pas être utilisée dans les bonnes conditions.
Dommage ouvrage en cas d’auto construction : obligatoire ou non ?
Il est bon de préciser que l’on peut parler d’auto construction totale (le particulier se charge du gros œuvre et du reste) ou d’une auto construction partielle (le second œuvre). La dommage ouvrage permet de se retourner contre un constructeur, via une assurance spécifique, afin d’obtenir réparation ou remboursement. Il est évident que l’on ne peut se retourner contre aucun professionnel ; donc aucun tiers ; quand on envisage de faire des travaux importants, seul. Le chantier ne disposera pas de l’expertise et du professionnalisme d’un maitre d’œuvre qui doit souscrire une décennale, tout comme les différents corps de métier qui peuvent intervenir (BTP) sur ce type de projet. Pourtant, même si une personne envisage de réaliser des travaux seule, notamment pour faire des économies de main d’œuvre, il ne faut pas oublier que la maison ou l’appartement qu’elle est en train de rénover ou d’embellir par le biais de ces travaux est susceptible, un jour ou l’autre, d’être revendu. Si le propriétaire entend procéder à la vente avant le délai des dix ans qui suivent la fin des travaux, il sera tenu pour responsable de tous les problèmes de malfaçons et le nouvel acquéreur pourra se retourner contre lui, pour obtenir, lui aussi, réparation. Certains notaires sont en droit, en outre, pour la vente, de demander des justificatifs de cette souscription.
Si le particulier souhaite obtenir un crédit immobilier, pour acheter un terrain et construire lui-même sa maison, la banque demandera de manière obligatoire ce document. Même si dans le cas de l’auto-construction, cette garantie ne relève pas de l’obligation, cela peut être un frein pour l’obtention d’un prêt immobilier, ce dont il faut avoir conscience. Le fait de ne pas passer par des professionnels du BTP est cependant mal vu par les cabinets d’assurance car le niveau de risque que les travaux présentent un problème augmente. Cela est plus accepté quand il s’agit d’une auto construction partielle car le cabinet d’assurance peut compter sur la décennale des professionnels pour récupérer l’argent avancé par ses soins. Les assureurs ne proposent déjà pas tous cette garantie car elle ne leur rapporte pas assez par rapport à ce qu’elle peut coûter quand un problème arrive. C’est d’autant plus vrai dans le cas ici présent, car les cabinets d’assurance ne peuvent pas non plus se retourner contre celui d’un professionnel pour se faire rembourser de ce qu’ils ont dû avancer. Quand on trouve donc des assureurs qui proposent cette garantie, il s’agit de les convaincre, sachant que le montant demandé pour la prime de la dommage ouvrage peut être plus important.
Quels sont les points de vigilance pour trouver la meilleure assurance dommage ouvrage en cas d’auto-construction ?
Comme tous les cabinets d’assurance ne proposent pas la dommage ouvrage, il est important, pour ne pas perdre de temps, d’utiliser un comparateur en ligne. En indiquant le type d’assurance dont on a besoin, ceux qui ne la proposent pas seront enlevés d’office par cet outil gratuit et facile d’utilisation. Ne resteront en lice que les cabinets qui osent mettre en place une DO à destination des particuliers auto constructeurs. Même si l’on peut déjà se féliciter d’avoir plusieurs acteurs à disposition, il ne faut pas hésiter à les comparer entre eux, en tenant compte de certains critères de choix, afin de trouver la dommage ouvrage la plus adéquate.
Le plafond d’indemnisation :
Même si les dégâts une fois chiffrés sont très importants, pour effectuer des réparations ou obtenir un remboursement, il faut savoir que la somme mise à disposition des particuliers par les cabinets d’assurance n’est pas un puit sans fonds.
Chaque cabinet (d’où l’intérêt de les comparer) propose une somme maximale (plafond d’indemnisation) au-delà de laquelle il ne faut plus espérer de remboursement.
Franchise : ce qu’il reste à payer
C’est la somme que l’auto-constructeur aura à payer, même s’il bénéficie d’un certain niveau de remboursement suite à la malfaçon.
Là encore, les problèmes pris en considération et le montant demandé sont très variables d’un assureur à un autre.
Les éléments pris en compte pour déterminer le montant de la cotisation :
Localisation, type de travaux, superficie, montant qu’il faut pour créer la maison (ou l’extension etc…), type de matériaux font partie des éléments que l’assureur prend en considération pour déterminer le montant de la prime.
Il ne s’agit pas d’une somme fixe, et que l’on passe par des professionnels ou non, aucune dommage ouvrage généralement n’est identique, d’un chantier à un autre.
Certains dommages sont pris dans le cadre de la Dommage Ouvrage dans ce que l’on pourrait appeler un socle de base mais on peut ajouter des options payantes qui peuvent se révéler plus qu’utiles en fonction de la nature du projet.
Les cabinets d’assurance parfois incluent dans le socle de base des garanties qui ne sont qu’options (et pour lesquelles il convient de payer plus) chez d’autres. On comprend donc qu’à niveau de garanties identique, on peut payer plus ou moins chère sa dommage ouvrage.
Le prix de l’assurance :
C’est notamment à ce niveau que le fait de passer par un comparateur va se révéler utile. Socle de base, options : il faut avoir conscience que la dommage ouvrage lambda coûte plusieurs milliers d’euros.
Mieux vaut se méfier d’un tarif trop bas qui peut cacher un remboursement très limité ou des garanties d’exclusions importantes (point à ne surtout pas sous-estimer et qui figure forcément dans le contrat).
Le classement des dommages-ouvrages à souscrire pour son auto-construction :
Voici quelques cabinets d’assurance qui peuvent accepter de prendre en charge des auto-constructions. En fonction du projet, certains seront plus appropriés que d’autres.
1-Mic Assurance :
- Si on trouve les éléments de base de la Dommage Ouvrage chez cet assureur, on ne peut qu’apprécier les nombreuses options à souscrire pour un niveau de protection optimal
- Cet acteur se spécialise dans le domaine de la dommage ouvrage : un interlocuteur de choix
- L’option garantie bon fonctionnement sur les biens d’équipement est un vrai point fort.
2-HyperAssur :
- Cet assureur s’occupe tout aussi bien des particuliers que des professionnels
- La dommage-ouvrage peut s’envisager en pack ou en sur-mesure, en fonction des projets : pratique quand on rêve de personnalisation.
- Si l’offre de base semble ne pas correspondre aux besoins, ce n’est pas un problème avec de nombreuses garanties optionnelles comme la garantie bon fonctionnement sur les biens d’équipement, celle relative au dommage aux existants etc…
3-April
- Le niveau de garantie n’est pas forcément le plus étendu, mais cela explique sans doute le prix : quand on veut se sentir tranquille sans dépenser le prix fort, c’est sans doute l’acteur à privilégier.
- Est-ce cet aspect qui pousse cet acteur à se montrer plus ouvert face à l’auto construction ? Sans doute. En tout cas, c’est une vraie bonne nouvelle pour la personne qui souhaite se lancer seule dans un tel projet
- On ne peut qu’apprécier la facilité de mise en place de cette DO.
4-AssurProx
- Le socle de base est déjà complet en termes de garanties : avec les options on obtient une couverture complète pour son auto construction
- A ne jamais sous-estimer : l’importance du service client qui est ici de tout premier ordre quand on rencontre un problème ou quand on a une question.
- Pour gagner en sérénité, le propriétaire qui fait de l’auto construction a tout intérêt à souscrire l’option dommage aux existants.