Si vous faites construire ou réalisez des travaux dans votre logement, sachez que le professionnel du bâtiment qui intervient sur votre chantier doit être couvert par plusieurs types de garanties. Ces assurances obligatoires vous permettent d’être indemnisé en cas de sinistre constaté sur l’ouvrage après réception des travaux.
On distingue ainsi trois grands types d’assurance, que sont la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale ou la garantie décennale. La première est valable un an et impose au professionnel de réparer tous les désordres constatés sur le chantier, quels que soient leur nature, dès lors qu’ils ont été portés au procès-verbal.
A contrario, les garanties biennales et décennales peuvent être actionnées après signature du procès-verbal, même si les dégâts n’étaient pas apparents à la livraison, parce qu’il s’agit de vices cachés par exemple. Cependant, garantie biennale et décennale sont différentes, aussi bien d’un point de vue législatif, que dans la durée et les équipements couverts. Explications…
La garantie biennale et décennale dans le Code civil
La biennale : une garantie de bon fonctionnement sur les équipements dissociables
L’article 1792-3 du Code civil donne la définition de la garantie biennale : « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».
En d’autres termes, la garantie biennale porte sur les équipements de l’habitation qui peuvent être détachés de la construction et ne l’affectent pas directement. C’est par exemple, une porte.
La décennale : une garantie sur la solidité de l’ouvrage et les équipements indissociables
L’article 1792 du Code civil donne, quant à lui, la définition de la garantie décennale : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».
Autrement dit, la garantie décennale porte sur la solidité du bâti et les équipements le rendant conformes à sa destination. C’est par exemple le cas de fissures dans les murs, ou encore de chauffage qui ne fonctionne pas.
Qui doit souscrire une garantie biennale et décennale ?
C’est l’article 1792-1 du Code civil qui répond à cette question :
« Est réputé constructeur de l’ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage ».
Cela signifie que tout professionnel du bâtiment intervenant sur un chantier de construction doit avoir une garantie biennale et une garantie décennale. Cette obligation est étendue au particulier qui vendrait un ouvrage qu’il a lui-même construit.
En pratique, la garantie biennale est incluse dans la garantie décennale proposée par les assureurs.
La garantie biennale sur 2 ans et la garantie décennale sur 10 ans
La biennale : 2 ans à compter de la réception de l’ouvrage
La garantie biennale est valable sur un délai relativement court. En effet, elle ne prend pas en compte l’usure « normale » d’un équipement. Elle ne fait pas obligatoirement l’objet d’un contrat d’assurance, même si celui-ci est fortement recommandé.
En l’absence de biennale, l’artisan mis en cause doit réparer les dommages, sans que ceux-ci soient pris en charge par l’assureur. Le risque est donc pour lui de se retrouver dans une situation financière délicate.
La décennale : 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage
La garantie décennale, quant à elle, est valable 10 ans à compter de la réception des travaux. La durée longue de garantie, ainsi que les montants importants mis en jeu, nécessitent la souscription d’un contrat d’assurance.
La décennale suit l’ouvrage, et non le propriétaire. Ainsi, si un particulier fait construire une maison en 2020 qu’il revend en 2025, le nouvel acquéreur bénéficie de la garantie décennale jusqu’en 2030.
Biennale et décennale : un délai de prescription allongé en cas de procédure
Avec l’une ou l’autre des garanties, le délai est « suspendu » si la garantie est activée. Ainsi, une action en justice qui prendrait 2 ans rendrait la biennale valable 4 ans, et la décennale valable 12 ans.
La garantie biennale pour les équipements et la garantie décennale pour le gros-œuvre
La garantie biennale pour les équipements dissociables du bâtiment
La garantie biennale couvre les éléments dissociables de l’ouvrage. Tout ce qui ne fait pas corps avec le bâti et peut être démonté sans impacter la structure est donc garanti.
Voici des exemples classiques d’équipements pris en charge dans le cadre de la biennale :
- Revêtements des sols et des murs (carrelage, parquet, moquette, peinture, papier peint, tapisserie, etc.),
- Fenêtres, portes, portes-fenêtres, moustiquaires, etc.,
- Volets,
- Chaudière, pompe à chaleur, poêle, ballon d’eau chaude, etc.,
- Four encastré, plaque de cuisson, hotte aspirante, etc.
En cas de mauvais fonctionnement de ces éléments, ils peuvent être réparés, ou à défaut démontés et remplacés, sans abîmer l’habitation et sans compromettre sa solidité.
La garantie décennale pour le gros-œuvre
La garantie décennale couvre l’ouvrage lui-même, ainsi que les éléments indissociables de l’ouvrage. Elle ne couvre pas les désagréments mineurs, d’ordre esthétique par exemple, mais seulement ceux compromettant la solidité du bâti ou rendant l’habitation impropre à son usage.
Voici des exemples classiques de dommages couverts dans le cadre de la décennale :
- Fissures importantes dans les sols et murs,
- Affaissement ou effondrement de toiture,
- Infiltration d’eau ou d’air,
- Canalisations enterrées,
- Installation électrique non conforme, etc.
Tous ces exemples portent sur le gros-œuvre, il est impossible de les réparer ou de les remplacer sans endommager une partie de la structure bâtie.
Tout artisan a donc intérêt à opter pour une assurance décennale avec une biennale comprise, à l’instar du plombier qui ferait jouer la biennale pour un robinet défectueux, et la décennale pour une fuite de canalisation.
